22.11.05 Обвала цен на квартиры не будет.

Запорожский рынок насыщен элитным жильем, чего не скажешь о жилье среднего класса.

"Цены на строительство жилья в следующем году упадут на десять процентов", - утверждает министр строительства, архитектуры и ЖКХ Павел Качур. По его словам, правительство знает, как снизить стоимость квартир на 35 процентов. Эти заявления, сделанные министром в вечернем эфире телеканала "1+1", слегка обнадежили украинцев. На сегодня новая квартира - неописуемая роскошь, поэтому с ее покупкой-продажей у граждан много проблем. А по статистике украинец решает свои жилищные вопросы от 3-х до 5-ти раз жизни. Так ждать ли обвала цен на квартиры или это очередной пиар-ход в канун выборов?
Разобраться с ситуацией на рынке недвижимости "ИЗ" помог директор агентства недвижимости "Арсенал" Юрий Сирык. Эта компания уже 14 лет
занимается строительством, инвестированием, кредитованием и оказанием риэлтерских услуг.
 

Квартирный "застой"


- Юрий Петрович, что происходит на запорожском рынке недвижимости?

- На сегодняшний день рынок затих. Люди меньше покупают и продают квартиры по сравнению с июлем-августом этого года. На это есть несколько причин. Во-первых, банки - весомые игроки в сфере недвижимости - к концу года кредитуют меньше, хотя и декларируют свои заемные возможности. А меньше кредитов - значит, меньше покупателей и сделок с недвижимостью. В итоге рынок замирает. Во-вторых, это слухи, что рынок недвижимости "перегрет", а на квартиры - неоправданно завышенные цены. Некоторые эксперты пророчили и сегодня пророчат падение стоимости жилья. Но я считаю, что никакого резкого снижения цен не будет. На это нет объективных факторов: темпы строительства в общем по Украине не увеличились, а спрос на жилье в несколько раз превышает предложение. Даже ситуации с банками - временное явление. После нового года объемы по кредитам возрастут. Можно говорить лишь о замедлении темпов роста
цен на квартиры.

- Как вы прокомментируете ряд статей с громкими заголовками "Торговцы недвижимости готовятся к падению", "Киевские квартиры могут подешеветь в 1,5-2 раза" и т.д.?

- Я вижу в этом только чьи-то интересы. Кому-то выгодны спекуляции на повышении, понижении цен. На жилье эконом-класса бешеный спрос во многих регионах, в Запорожье в том числе. Есть случаи, когда человек снижает цену на квартиру, независимо от ситуации на рынке, если ее срочно надо продать.

- Что повлияло на летний скачок цен?

- С января по март сделки практически не заключались из-за множества вопросов, связанных с нововведенным законом "О налогообложении на операции с
недвижимостью". А потенциал накапливался. Когда вопросы были решены, этот потенциал хлынул. Плюс летом, кроме банков, в недвижимость вложили деньги инвесторы. Получилось перенасыщение покупателями. При таком спросе цены достигли пика. После лета остались квартиры с неоправданно высокими ценами.

- Какие квартиры и районы Запорожья наиболее престижные?

- Это Ленинский и Жовтневый районы. Большинство людей хотели бы жить в полнометражных (в народе - сталинских) квартирах с высокими потолками, недалеко от центра, где чистый воздух. Квартиры, отвечающие этим параметрам, есть в домах в районе улицы Лермонтова в сторону "Юности". Для среднего покупателя квартиры по оптимальной цене и качеству мы предлагаем на Южном микрорайоне и на Портовой.

- Что еще влияет на стоимость квартиры?

- Этажность. Средние этажи - дороже, нижние - немного дешевле, а верхние - еще
дешевле. Расположение квартиры: куда выходят окна. Вид на Днепр стоит больше, чем вид на дорогу или на свалку. Наличие подземных паркингов, лифта, автономного отопления, облагороженной территории вокруг дома. На стоимость может даже влиять сторона света (от этого зависит, будет квартира солнечной или нет). В наших новостройках мы делаем деление по этажности, даже комплектность (сантехника, счетчики) квартиры не очень влияет на ее цену.

- В столице планируется увеличение застроек малогабаритного жилья и без излишеств, соответственно дешевого, а в Запорожье?

- На сегодня можно найти любое жилье. Но в Запорожье ощущается нехватка квартир для населения среднего достатка. Значит, в ближайшее время, будет строительство в этом направлении. Элитным жильем наш рынок насыщен, а для малообеспеченных людей никто дома не строит.
 

В машине с агентом



- Юрий Петрович, сколько риэлтерских фирм функционирует в Запорожье?

- Порядка 200, причем самых разношерстных: от частного предпринимателя с одним агентом до крупных агентств.

- На какие услуги может рассчитывать клиент, обращаясь в эти фирмы?

- Агентство берет на себя проведение всех операций, связанных с куплей-продажей недвижимости (поиск и показ объекта, поиск покупателя, оформление сделки, комплекс информационно-консультативных и юридических услуг, решение вопросов по погашению коммунальных задолженностей, переоформления телефона, связанных с выпиской-пропиской и много других). Могут быть дополнительные услуги. Скажем, у наших агентов есть автомобили, чтобы подвозить клиентов. Мы оказываем юридические помощь в случае возникновения спора между сторонами по сделке. Со своими клиентами стараемся заключать договор индивидуального (эксклюзивного) обслуживания. Многие клиенты избегают этого договора, надеясь, что если дадут объявления в 10-40 разных риэлтерских фирм, то они все сразу начнут искать ему покупателя либо продавца. Люди считают, что быстрее провернут сделку, но в реальности так не выходит. Агентства отдают предпочтение сотрудничеству, зафиксированному на бумаге, а не на словах. Ведь в договоре прописаны обязательства двух сторон. Клиент знает, что должна сделать фирма, в какие сроки, за сколько и кто будет агентом, а фирма, в свою очередь, уверена, что клиент работает только с ними. Агентство знает, что силы, время и деньги на рекламу не потратит "вхолостую", а клиенты могут жить спокойно. К ним не будут толпами ходить случайные люди от разных фирм. Во-первых, это нервотрепка, а во-вторых, просто опасно для жизни и имущества впускать в дом незнакомцев. Отсюда все негативные моменты на рынке недвижимости под названием "кидалово". Индивидуальные договоры сводят риск к минимуму. Поэтому телефонные заказы рассматриваются в последнюю очередь.

- Какая у вас комиссия на сделки с недвижимостью?

- От стоимости объекта 2-3 процента на жилую недвижимость вторичного рынка, 3-4 процента на новые квартиры (с юридических лиц) и 5 процентов на коммерческую недвижимость.
 

Кредитуйся, пока молодой


- Какие сейчас есть кредиты на жилье?


-Наиболее распространенное - ипотечное кредитование, при котором в залог банки берут покупаемое жилье. Немногие банки кредитуют под новостройки - давать деньги только под проект дома довольно рискованно. Существует молодежный кредит (до 35 лет), который поддерживается государственным фондом содействия молодежному строительству. Получить заем от фонда сложно из-за огромной очереди желающих. Второй вариант - фонд частично компенсирует обычный банковский кредит. В последнее время банки для увеличения клиентов по части займов тесно сотрудничают с агентствами по недвижимости. Совместным продуктом являются ипотечные центры. 15 ноября мы открыли такой центр в "Ощадбанке", где представлено наше агентство "Арсенал" для работы в направлении ипотечного кредитования. Мы давно сотрудничаем со многими банками, поэтому наши клиенты могут получить у них кредит. Естественно, учитывается, насколько заемщик платежеспособен.
 

Нелишние советы от Юрия Сирыка. Как не ошибиться при выборе посредников


• Необходимо поинтересоваться у знакомых, которым вы доверяете и которые имеют опыт купли/продажи недвижимости, к каким специалистам они обращались.

• Очень важную роль играет репутация посредника, а также опыт на рынке недвижимости. Если фирма по риэлтерским услугам возникла вчера-позавчера, то возникает вопрос: надолго ли и с какими целями.

• Одним из показателей является членство в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. На сегодня в ее составе более 300 членов, но в эту ассоциацию принимают далеко не всех: фирма должна отвечать определенным стандартам.

• Когда вы переступаете порог агентства по недвижимости, для начала, обратите внимание на интерьер. Полуподвальное помещение или комната в общежитии должна вас насторожить. Но роскошь также не гарантия честности и порядочности фирмы.

• Во всех уважающих себя риэлтерских фирмах обучают персонал. Поэтому на стенах этих организаций можно увидеть сертификаты об обучении специалистов. Кроме того, в опытных агентствах работают юристы и нотариусы.

• Если вы хотите подтвердить информацию о посреднике, можете ознакомиться со свидетельством о регистрации фирмы как субъекта предпринимательской деятельности. Жилая недвижимость в Запорожье.
 

Средние цены (в у.е. за м2).

Новые квартиры - 630 - 700.
Квартиры вторичного рынка - 650 - 800 (центр), 600 - 750 (окраины).
 
Самые раскупаемые квартиры в Запорожье:
• Однокомнатные.
• Двухкомнатные небольшого метража.

Самые мало раскупаемые:
Полнометражные квартиры.
 
Арина ШЕВЧЕНКО (газета "ИЗ-Панорма" от 17.11.05)

предоставлено для ZaБора